南京多個老廠房改造在政策加持下引發(fā)“現(xiàn)象級反響”

原題：金陵長樂坊等一批老廠房改造在政策加持下引發(fā)“現(xiàn)象級反響”——

政策有多暖心 改變就有多大

3月16日起，南京金陵長樂坊結束試營業(yè)，進入閉店休整期，為正式營業(yè)做準備。雖然試營業(yè)不到一個月，但這個正月里金陵長樂坊還是在南京引發(fā)了“現(xiàn)象級反響”，平均每天四五萬人次的大客流以及200萬元日營業(yè)額，羨煞了夫子廟其他大小商家。

在南京，隨著城市更新扶持力度加大，越來越多的社會資金投入老廠房和老舊樓宇改造，涌現(xiàn)出金陵長樂坊、國創(chuàng)園、錦創(chuàng)書城等一批人氣、運營俱佳的產(chǎn)業(yè)載體?？衫蠌S房、老舊樓宇更新資金投入大、限制條件多、不確定性高，是老城“難啃的骨頭”，這些項目如何吸引到不菲投資并實現(xiàn)可持續(xù)運營的呢?

“這不僅需要財稅、土地政策加力加持，還需對規(guī)劃審批、經(jīng)營準入‘容缺許可’?！蹦暇┦幸?guī)劃和自然資源局秦淮分局局長、秦淮區(qū)城市更新辦常務副主任李建波說，從城市建設轉進城市更新，老廠房改造成為新的競技場，政府各部門創(chuàng)新支持不可或缺——政策有多暖心，舞臺就有多大。

補齊“先天不足”，

老廠房“重裝登場”

“長樂坊的火爆，離不開夫子廟的大客流，以及項目文商旅綜合的創(chuàng)新定位?！?月14日下午3時，望著一撥撥涌進來的游人，金陵長樂坊“掌門人”、南京正和承邦董事長吳正梅難掩喜悅，春節(jié)長假期間試營業(yè)，前三天客流22萬人次，首日銷售額超300萬元;開業(yè)近一月，雙休、節(jié)假日平均日客流五六萬人次，平日也有3萬人次，“中庭周邊還有不少鋪位被圍擋，一方面在完善營業(yè)手續(xù)，另一方面也是出于安全考慮，限制客流?！?/p>

春節(jié)假期，夫子廟景區(qū)累計吸引400萬游人，再列全國各大景區(qū)之首，落戶夫子廟的金陵長樂坊也以科舉文化為主線，10多名扮演算命先生、唐伯虎、錦衣衛(wèi)的NPC與游人互動，以沉浸式敘事重構商業(yè)空間，把購物消費融入劇情體驗。三樓一家售賣手工酸奶的小店店主告訴記者，一份盒裝冰沙酸奶28元，每天可賣七八百盒。五樓是容納400人的演藝餐廳，演繹秦淮八艷情景劇，游人一邊用餐、一邊看劇，餐位費100元/人。

然而許多人不會想到，金陵長樂坊的前身，是一家服裝企業(yè)，先后改造成好又多、沃爾瑪超市，在改造成長樂坊前，老建筑沉寂多年?！笆且?guī)劃創(chuàng)新、城市更新，讓老廠房煥發(fā)新生?！崩罱úㄕf，老建筑由兩座“大盒子”拼接而成，總面積4萬多平方米，有2.8萬平方米屬于“歷史無證房”。秦淮區(qū)一面鼓勵產(chǎn)權方南京新工集團補交了2.33億元用地增值收益金，把工業(yè)廠房、無證房變成有證、合法的商業(yè)用房，吸引江蘇正和承邦企業(yè)管理集團——一家成功運營南京景楓、華采天地等商企的管理集團來“操盤”;一面組織規(guī)劃、住建、消防等部門協(xié)同服務，幫助承租方加固建筑、重構空間，在入口處“掏出”巨大中庭，增加的10%面積不計入容積率。

“政府創(chuàng)新服務，國企勇于擔責，讓我們愿意投也敢于投。”吳正梅說，長樂坊用地變?yōu)樯虡I(yè)用途后，注冊資本追加到1億元，投入2億多元對廠房裝修改造，這才成就了如今的“美輪美奐”。

而對于南京新工集團來說，補交出讓金讓老建筑“改性”，不僅吸引來正和承邦前來“操盤”，還為資產(chǎn)抵押融資創(chuàng)造了條件。

“對于老城南，長樂坊填補了夫子廟—老門東片區(qū)的情感與功能空白?！崩罱úㄕf，長樂坊已成為老城南地標場所，既引流又分流，激活了產(chǎn)權方、運營方和景區(qū)三方，是一個“一石三鳥”的更新項目。

緩交出讓金，

都市產(chǎn)業(yè)園“長紅”13年

同處城南，利用原南京第二機床廠改造的國創(chuàng)園，沒有夫子廟那樣的商業(yè)氛圍，但專心發(fā)展文創(chuàng)、設計、辦公等都市型產(chǎn)業(yè)，2013年開園以來一直保持著高出租率，是南京老廠房改造的“長紅項目”。

“老廠房改造要因地制宜，都市產(chǎn)業(yè)園依然前景可期?！蹦暇┙鸹鴦?chuàng)園項目負責人陳浩說，夫子廟吸引全市和各地游人，長樂坊每日租金20—30元/平方米，國創(chuàng)園商業(yè)配建面向園區(qū)和社區(qū)，只收8—10元/平方米，企業(yè)用房只收3元/平方米。好在國創(chuàng)園是金基集團自有資產(chǎn)，可以耐心營造自己的“一方天地”，憑借工業(yè)遺存風和合理產(chǎn)商比，吸引130多家企業(yè)進駐，吸納就業(yè)3000余人。

嘗到老廠房改造的甜頭，金基集團轉戰(zhàn)河西，把位于建鄴區(qū)興隆大街，同為其自有資產(chǎn)的南京第二機床廠分廠改造為“金基·智造園”，雖然出租面積才2萬多平方米，卻吸引比亞迪、固德威等20多家頭部企業(yè)設立分公司、研發(fā)中心和展示中心。

“老廠房位于河西，就要選擇適合新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)?！苯鸹ぶ窃靾@招商負責人陸穎說，河西新城主打現(xiàn)代服務業(yè)，總部企業(yè)多，其研發(fā)、中試和展示環(huán)節(jié)不愿遠離主城，老廠房低密度建筑、無柱空間，單層層高可達6—9米，裝修改造后正好滿足這些功能。為此金基·智造園定位“新工業(yè)類企業(yè)總部”，投資1.6億元改造，為比亞迪江蘇地區(qū)總部、零跑汽車度身定做了大面積臨街展示空間，為中科拜爾、固德威設計了辦公、研發(fā)一體用房。

為服務新城居民，金基·智造園還在規(guī)劃部門支持下，拆掉臨街2000平方米可租空間，為商鋪留出外擺空間、風雨走廊，吸引米其林餐廳在內(nèi)的一批熱門餐飲，以及藝術展館、機車改裝等業(yè)態(tài)，工業(yè)遺存與潮流商業(yè)并存，園區(qū)整體出租率高達95%。

金基·國創(chuàng)園年營收6000萬元，運營13年基本收回投資，金基·智造園運轉5年，年營收3500萬元。陳浩認為，這兩個園區(qū)運轉較好，原因一是自行運營，運營方即是產(chǎn)權方，不用交租金;二是南京“五年過渡期內(nèi)緩交土地出讓金”政策支持，極大降低初期投資成本。以國創(chuàng)園為例，作為“工轉研”項目，出讓金要1億元，改造花2億元，加上約2000名老廠職工安置，如果當初交了出讓金，運營前景還真不好說。

資產(chǎn)不能抵押，

“二房東”快速擴張難

有別于金基自持資產(chǎn)，南京老廠房改造多為承租經(jīng)營?！皹I(yè)界稱我們?yōu)椤繓|’，有頗多貶義，其實我們是專業(yè)的城市更新運營商?！蹦暇╁\創(chuàng)集團接盤改造了南京市區(qū)一批老舊商務樓宇，錦創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理夏可斌說，正是正和承邦、錦創(chuàng)等“二房東”的操盤，讓大批老舊廠房(樓宇)活力再生。

南京錦創(chuàng)的“成名之作”，是太平南路上的九龍大廈。這座建于1996年的低效樓宇，2014年創(chuàng)稅才幾十萬元，錦創(chuàng)集團接手后，由外而內(nèi)進行煥新改造：外立面干掛大理石，樓內(nèi)各樓層配置電子顯示屏、多功能會議室，搖身一變?yōu)楝F(xiàn)代商務樓宇，吸引華夏保險、君康人壽、黑石科技等金融服務類企業(yè)入駐，到2020年，樓宇稅收貢獻已達2億元，由此連續(xù)6年躋身太平南路“億元樓宇”行列。

南京錦創(chuàng)的另一個“大手筆”，是把珠江路東鼎大廈改造為錦創(chuàng)書城，投入3500萬元購書14萬余冊，傳統(tǒng)櫥窗以書墻替代?！按髽浅凶夂贤?年，我們花了8個月思考如何改造，結論是‘書城+’商業(yè)綜合體?！毕目杀笳f，大樓改造后獨特的書香場景，每天有數(shù)千市民前來打卡，吸引了必勝客、元祖、麥當勞、奈雪等輕食餐飲，以及鳳凰網(wǎng)江蘇總部、知乎、搜狐、大疆等頭部數(shù)字科企入駐。

“有時舊樓改造的費用，相當于重建一棟新樓。”夏可斌以東鼎大廈為例說，裝修改造投入過億元，預計10年才能收回成本，可作為“二房東”，很難獲得銀行貸款，企業(yè)發(fā)展只能靠自我積累，難以實現(xiàn)快速規(guī)模擴張。可在上海和杭州，老舊廠房(樓宇)更新項目若租賃方現(xiàn)金流清晰，通?？梢酝ㄟ^抵押融資的方式獲取資金支持。

作為“二房東”，雖然投入了巨資改造老舊廠房(樓宇)，資產(chǎn)融資處置權卻很小，經(jīng)營用途限制又很多，對此位于南京城南、把原南京棉紡廠改造成“悅動新門西產(chǎn)業(yè)園”的萬科集團也是感同身受。記者現(xiàn)場看到，萬科對老廠房進行了加固和做舊處理，建筑高低錯落，風格古樸雄渾，與周邊明城墻、老街區(qū)十分協(xié)調(diào)。但園區(qū)負責人表示，園區(qū)空置了不少載體，本想引進酒店等業(yè)態(tài)，可酒店經(jīng)營需要特許經(jīng)營證，但老廠房沒有產(chǎn)權證，過不了消防要求。

同樣受限于土地屬性，“二房東”300平方米以上的餐飲也做不了。原先位于悅動新門西的一家爵士bar經(jīng)營了三四年，由于沒有產(chǎn)權證與“二消準入”，票務無法掛靠網(wǎng)站與APP售賣，就被迫搬走了?！笆聦嵣希瑘@區(qū)除了60多家企業(yè)，還進駐了社區(qū)中心、轄區(qū)派出所，并擁有籃球、健身、攀巖等項目，早已成為‘開放的大社區(qū)’，建筑裝修也符合消防規(guī)范，為何不能引入這些經(jīng)營性、參與性項目呢?如能引入，既能豐富居民消費選擇，又增強了園區(qū)造血能力?！边@位負責人說。(劉春 楊昉 顧巍鐘 魏彤彤)

來源：新華日報